RATGEBER
Ferienwohnung Regensburg: Zweckentfremdung
Welterbe-Altstadt, Universität, angespannter Wohnungsmarkt. Genau diese Mischung macht Kurzzeitvermietung attraktiv und genau beobachtet.
Regensburg ist eine Stadt mit Welterbe-Altstadt, Universität und angespanntem Wohnungsmarkt. Genau diese Mischung macht Kurzzeitvermietung attraktiv und zugleich zu der Nutzungsart, auf die die Stadt am genauesten schaut.
Dieser Beitrag ordnet, welche Fragen Sie klären müssen und wer sie verbindlich beantwortet. Er legt keine Vorschriften aus und sagt nicht, was in Ihrem Fall gilt.
Stand der Recherche: Oktober 2026. Die Regensburger Regelung wurde zuletzt mehrfach geändert, und zum Zeitpunkt dieser Recherche war eine weitere Änderung im Verfahren, deren Inkrafttreten wir nicht abschließend bestätigen konnten. Verbindlich ist allein die aktuelle Fassung bei der Stadt. Bitte prüfen Sie sie, bevor Sie etwas darauf aufbauen.
Worum es beim Zweckentfremdungsrecht geht
Gemeinden mit knappem Wohnraum können per Satzung festlegen, dass Wohnraum nicht ohne Genehmigung für andere Zwecke genutzt werden darf. Eine dauerhaft als Ferienwohnung betriebene Einheit ist so eine andere Nutzung. Regensburg hat eine solche Satzung.
Drei Punkte, die in Regensburg regelmäßig unterschätzt werden:
- Es geht um die tatsächliche Nutzung, nicht um die Bezeichnung im Inserat. Wer eine Wohnung überwiegend tageweise vermietet, nutzt sie nicht mehr zu Wohnzwecken, unabhängig davon, wie das Angebot heißt.
- Bestandsschutz ist nicht selbstverständlich. Mit der Überarbeitung der Satzung im Jahr 2024 wurde der Schutz für bereits bestehende Nutzungen gestrichen. Wer seit Jahren vermietet, sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass ihn das nicht betrifft.
- Der Bußgeldrahmen im bayerischen Zweckentfremdungsrecht ist hoch. Das Landesgesetz sieht für die Nutzung oder Überlassung von Wohnraum zu anderen Zwecken ohne die erforderliche Genehmigung Geldbußen bis in den sechsstelligen Bereich vor.
Eine Genehmigung ist nicht ausgeschlossen. Die Stadt nennt dafür unter anderem die Schaffung gleichwertigen Ersatzwohnraums oder eine Ausgleichszahlung. Welche Voraussetzungen aktuell gelten und was sie kosten, erfahren Sie nur dort.
Wer das beantwortet: die Stadt Regensburg, Amt für Stadtentwicklung. Bei strittiger Auslegung ein Anwalt mit Schwerpunkt Verwaltungsrecht.
Die zweite Ebene: Registrierung
Seit dem 1. April 2026 erlaubt das geänderte bayerische Zweckentfremdungsgesetz Gemeinden, ein digitales Registrierungsverfahren für Kurzzeitvermietungen einzuführen. Wo eine Gemeinde das tut, vergibt sie kostenlos eine objektbezogene Registrierungsnummer, die im Inserat anzugeben ist.
Zwei Dinge sind dabei wichtig: Es ist eine Möglichkeit für Gemeinden, keine landesweite Pflicht. Und die Nummer ist keine Genehmigung, sie erlaubt nur das Inserieren. Ob Regensburg ein solches Verfahren eingeführt hat, fragen Sie bitte direkt bei der Stadt nach. Was dahintersteckt, steht ausführlicher in den Pflichten für Vermieter in Bayern.
Was unabhängig davon gilt
Das Zweckentfremdungsrecht ist nur eine von mehreren Hürden. Unabhängig davon können Ihnen andere Stellen die Vermietung untersagen oder einschränken:
- Die Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen. In Regensburger Altstadthäusern mit vielen kleinen Einheiten ist das ein häufiger Streitpunkt.
- Ihr Mietvertrag, wenn Sie selbst Mieter sind.
- Das Baurecht, wenn aus Wohnungen faktisch ein Beherbergungsbetrieb wird. Das wird mit jeder weiteren Einheit im selben Haus relevanter.
- Denkmalschutz, in der Altstadt häufiger als anderswo. Er betrifft nicht die Vermietung selbst, aber jede bauliche Veränderung auf dem Weg dorthin.
Die vollständige Liste der Fragen vor dem Start steht in Ferienwohnung vermieten: Was Sie vorher klären müssen.
Die Alternativen, wenn Kurzzeitvermietung nicht geht
Falls die Prüfung negativ ausfällt, ist das Objekt nicht verloren. Zwei Wege bleiben, die dem Zweckentfremdungsrecht nicht widersprechen, weil die Wohnung weiterhin zu Wohnzwecken genutzt wird:
- Wohnen auf Zeit für Pendler, Projektmitarbeiter und Monteure. In einer Stadt mit Universitätsklinik, Industrie und Verwaltung ist die Nachfrage da. Mehr dazu in Monteurwohnung vermieten.
- Möblierte Dauervermietung, die mehr bringt als unmöbliert und deutlich weniger Aufwand macht als Kurzzeitvermietung.
Welches davon sich rechnet, zeigt der Vergleich der Modelle.
Häufige Fragen
Gilt das auch, wenn ich nur gelegentlich vermiete?
Satzungen enthalten in der Regel Schwellen, ab denen eine Nutzung als Zweckentfremdung gilt, etwa eine Zahl von Tagen im Jahr. Wie diese Schwelle aktuell in Regensburg aussieht, erfahren Sie bei der Stadt. Verlassen Sie sich nicht auf Werte, die Sie aus anderen Städten kennen.
Was ist mit einem Zimmer in meiner selbst bewohnten Wohnung?
Die Vermietung einzelner Räume in der selbst genutzten Wohnung wird meist anders behandelt als eine komplette Einheit. Auch hier gilt: Die konkrete Grenze steht in der Satzung, nicht in einem Forum.
Wie erfährt die Stadt davon?
Über Nachbarschaftshinweise, über öffentlich einsehbare Inserate und, wo ein Registrierungsverfahren besteht, über die Plattformen selbst. Die Annahme, dass eine Vermietung unbemerkt bleibt, trägt nicht mehr.
Hilft eine Verwaltung bei der Genehmigung?
Nein, und wer das zusagt, verspricht etwas, das er nicht halten kann. Die Genehmigungsfragen liegen beim Eigentümer. Was eine Verwaltung übernehmen kann, ist der Betrieb danach, siehe Co-Hosting.
DER ERSTE SCHRITT IST EIN GESPRÄCH
Wir sitzen in Bad Abbach.
Sagen Sie uns, wo in oder um Regensburg Ihre Wohnung liegt. Wir sagen Ihnen, welche Fragen Sie zuerst klären sollten und welche Nutzungsart realistisch ist.
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