RATGEBER
Kurzzeitvermietung oder Dauermiete?
90 Euro mal 20 Nächte klingt eindeutig. Was in dieser Rechnung fehlt, und wie Sie beide Modelle mit denselben Annahmen vergleichen.
Die Rechnung, die am Anfang steht, sieht meistens so aus: 90 Euro pro Nacht mal 20 Nächte sind 1.800 Euro im Monat, die Dauermiete bringt 750. Also ist die Sache klar.
Sie ist es nicht. Die beiden Modelle unterscheiden sich nicht in erster Linie im Ertrag, sondern in der Struktur: was planbar ist, was Arbeit macht, wie schnell Sie wieder herauskommen und wie viel vom Umsatz am Ende übrig bleibt. Dieser Beitrag stellt beide nebeneinander, mit einem Rechenweg statt einer Empfehlung.
Was beide Modelle wirklich unterscheidet
Planbarkeit. Die Dauermiete kommt am Dritten. Die Kurzzeitvermietung schwankt nach Saison, Wochentag, Wetter und Veranstaltungskalender. Zwei Objekte mit demselben Jahresumsatz können völlig unterschiedliche Monatsverläufe haben.
Auslastung. Die 1.800 Euro oben setzen 20 belegte Nächte voraus. Das ist in der Nebensaison und in Lagen ohne eigenen Reiseanlass eine optimistische Annahme. Rechnen Sie mit Ihrer tatsächlichen oder realistisch geschätzten Auslastung, nicht mit der Wunschauslastung.
Abzüge. Vom Übernachtungsumsatz gehen Portalprovisionen, Reinigungskosten, Verbrauchsmaterial und Instandhaltung ab, die bei der Dauermiete entweder wegfallen oder der Mieter trägt. Was am Ende bleibt, liegt deutlich unter dem Bruttobuchungsbetrag.
Verschleiß. Mehr Menschen, mehr Wechsel, mehr Abnutzung. Möbel, Textilien und Oberflächen halten in der Kurzzeitvermietung kürzer.
Ausstieg. Ein unbefristetes Mietverhältnis endet nicht, weil Sie es möchten. Kurzzeitvermietung lässt sich dagegen kurzfristig beenden, aber nicht zurück drehen: Die Wohnung ist dann möbliert und leer.
Regulierung. Zweckentfremdung, Registrierungspflichten, Kurbeitrag, Meldescheine, gegebenenfalls Gewerbe. Die Kurzzeitvermietung ist der regulierte Weg. Welche Fragen dabei auf Sie zukommen, steht in den sieben Fragen vor der ersten Buchung.
Der Rechenweg
Stellen Sie beide Seiten mit denselben Annahmen auf. Nicht die gute Woche gegen das schlechte Jahr.
Seite A, Dauermiete: Kaltmiete mal zwölf. Davon ab: Instandhaltungs rücklage, Verwaltungskosten, kalkulatorischer Leerstand beim Mieterwechsel.
Seite B, Kurzzeitvermietung:
- Realistischer Durchschnittspreis pro Nacht mal realistische belegte Nächte im Jahr. Beides saisonal denken, nicht als Mittelwert.
- Davon ab: Portalprovisionen, Reinigung und Wäsche, Verbrauchsmaterial, Instandhaltung, Strom und Wasser, Versicherung, gegebenenfalls Verwaltungshonorar.
- Dazu die einmaligen Kosten für Möblierung, Fotos und Einrichtung der Abläufe, verteilt auf die Jahre, die Sie das machen wollen.
- Und, am wichtigsten: Ihre Arbeitszeit, bewertet mit dem, was Ihnen Ihre Zeit wert ist. Wenn Sie den Betrieb selbst führen, ist das kein Nebenpunkt.
Erst wenn beide Seiten nach Abzügen und nach Arbeitszeit dastehen, lässt sich vergleichen. Häufig ist der Abstand dann kleiner als gedacht, und manchmal kippt er.
Eine Zwischenlösung wird oft übersehen: möbliertes Wohnen auf Zeit. Monteure, Pendler und Projektmitarbeiter bleiben Wochen bis Monate. Das bringt mehr als die unmöblierte Dauermiete, bei einem Bruchteil der Wechsel einer Ferienwohnung. Was dabei anders läuft, steht im Beitrag zur Monteurwohnung.
Wann welches Modell passt
Für die Dauermiete spricht: Lage ohne eigenen Reiseanlass, wenig Nachfrage außerhalb der Saison, eine Teilungserklärung oder Gemeindesatzung, die Kurzzeitvermietung erschwert, ein Eigentümer, der Ruhe will, oder eine Entfernung ohne jemanden vor Ort.
Für die Kurzzeitvermietung spricht: ein eigener Reiseanlass in der Nähe, belastbare Nachfrage über mehrere Monate, Self-Check-in möglich, geklärte Genehmigungslage, und entweder Zeit oder die Bereitschaft, den Betrieb abzugeben.
Wenn Sie beim letzten Punkt ins Stocken geraten: Das ist der häufigste Grund, warum Eigentümer nach ein bis zwei Jahren aufhören. Nicht der Ertrag, sondern die Unplanbarkeit. Wie sich das abgeben lässt, erklärt der Beitrag zu Co-Hosting, und was es kostet, steht in Was kostet es, eine Ferienwohnung verwalten zu lassen. Unser eigenes Angebot dazu steht unter Co-Hosting. Wenn Sie ganz am Anfang stehen, hilft vorher Wohnung vermieten: worauf Sie achten müssen.
Häufige Fragen
Wie viele Nächte muss ich belegen, damit es sich lohnt?
Das lässt sich nicht pauschal sagen, weil es vom Nettopreis pro Nacht und von Ihren laufenden Kosten abhängt. Die Rechnung geht andersherum: Nehmen Sie Ihre Dauermiete nach Abzügen als Schwelle und rechnen Sie aus, wie viele Nächte zu welchem Preis Sie dafür brauchen. Wenn diese Zahl über Ihrer realistischen Auslastung liegt, ist die Frage beantwortet.
Kann ich im Sommer kurzzeitig und im Winter dauerhaft vermieten?
Mischformen gibt es, aber sie sind rechtlich und organisatorisch anspruchsvoller als sie klingen. Ein befristeter Mietvertrag braucht einen zulässigen Befristungsgrund. Lassen Sie das vorher prüfen, statt es zu versuchen.
Ist die Kurzzeitvermietung steuerlich schlechter?
Nicht pauschal, aber anders. Umfang und Zusatzleistungen beeinflussen, wie die Einkünfte eingeordnet werden und ob Umsatzsteuer und Gewerbe eine Rolle spielen. Das beantwortet Ihr Steuerberater vor der Entscheidung, nicht danach.
Was ist mit der Abnutzung?
Rechnen Sie in der Kurzzeitvermietung mit kürzeren Austauschzyklen bei Matratzen, Bettwäsche, Handtüchern, Polstern und Küchenausstattung. Setzen Sie dafür von Anfang an einen jährlichen Betrag an, statt sich im dritten Jahr zu wundern.
DER ERSTE SCHRITT IST EIN GESPRÄCH
Rechnen wir beide Seiten durch.
Sagen Sie uns, wo die Wohnung liegt und was die Dauermiete brächte. Sie bekommen beide Varianten gegenübergestellt, auch wenn das Ergebnis lautet: dauerhaft vermieten.
Objekt besprechen Oder rufen Sie uns an: +49 151 56289700