Ferienwohnung verwalten lassen: die Kosten

Die Frage nach dem Preis kommt meistens zuerst. Verständlich, aber sie führt in die Irre, solange zwei Dinge ungeklärt sind: worauf sich der Prozentsatz bezieht und was dafür tatsächlich getan wird. Zwei Angebote mit derselben Zahl können sich im Ergebnis um mehrere hundert Euro im Monat unterscheiden.

Dieser Beitrag erklärt, wie Honorare in der Kurzzeitvermietung aufgebaut sind, welche Posten daneben anfallen und welche fünf Fragen ein Angebot vergleichbar machen.

Die drei üblichen Modelle

Erfolgsbeteiligung. Ein Anteil am Umsatz. Das Modell richtet die Interessen gleich aus: Wer prozentual beteiligt ist, verdient mehr, wenn Ihre Wohnung besser ausgelastet und besser bepreist ist. In leeren Monaten zahlen Sie wenig.

Festes Monatshonorar. Ein gleichbleibender Betrag, unabhängig von der Belegung. Planbar für beide Seiten, aber ohne eingebauten Anreiz, den Umsatz zu steigern. In schwachen Monaten zahlen Sie trotzdem voll.

Mindesthonorar mit Erfolgsbeteiligung. Die Mischform und in der Praxis am häufigsten. Abgerechnet wird der höhere der beiden Beträge, nicht die Summe. Der Verwalter deckt seinen Grundaufwand auch in der Nebensaison, Sie zahlen in starken Monaten nicht doppelt.

Die wichtigste Frage: Prozent wovon?

Hier entscheidet sich der tatsächliche Preis, und hier wird am seltensten nachgefragt. „Zwanzig Prozent“ kann sich beziehen auf:

• Den Bruttobuchungsbetrag: alles, was der Gast zahlt, inklusive Reinigungspauschale, Kurbeitrag und Umsatzsteuer. Die höchste Bemessungsgrundlage.
• Den Übernachtungsumsatz: ohne Reinigung und ohne Kurbeitrag, aber vor Portalprovision und Umsatzsteuer.
• Den Nettomieterlös: Übernachtungserlöse abzüglich Umsatzsteuer und abzüglich der Provisionen, die Booking.com oder Airbnb bereits einbehalten haben.

Zwischen der ersten und der dritten Variante liegen bei gleichem Prozentsatz schnell dreißig Prozent Unterschied im abgerechneten Betrag. Ein Anbieter, der die Bemessungsgrundlage nicht von sich aus schriftlich nennt, hat entweder nicht darüber nachgedacht oder hofft, dass Sie es auch nicht tun.

Kurbeitrag und Reinigungspauschale sind durchlaufende Posten. Sie gehören dem Tourismusverband und der Reinigungskraft, nicht Ihnen und nicht Ihrem Verwalter. Wer darauf Provision nimmt, verdient an Geld, das er nur weiterreicht.

Was zusätzlich anfällt

Das Honorar ist nicht der ganze Preis. Diese Posten trägt in aller Regel der Eigentümer, und sie gehören in Ihre Rechnung:

• Portalprovisionen: je nach Plattform und Tarif ein zweistelliger Prozentsatz des Buchungswerts. Der größte Einzelposten neben dem Honorar.
• Reinigung und Wäsche: pro Aufenthalt, meist über die Reinigungspauschale an den Gast weitergegeben, aber nicht immer vollständig.
• Einrichtungspauschale: einmalig zum Start, für Fotos, Texte, Inserate, Anbindung der Kanäle und Einrichtung der Abläufe.
• Verbrauchsmaterial: Kaffee, Spülmittel, Papier, Ersatz für Beschädigtes.
• Instandhaltung: das, was in jeder Wohnung anfällt, nur schneller, weil mehr Menschen durchgehen.

Warum seriöse Anbieter keine Preisliste veröffentlichen

Der Aufwand unterscheidet sich erheblich. Ein Zwei-Personen-Apartment in einem Haus mit Schlüsselbox und einer verlässlichen Reinigungskraft ist etwas anderes als ein Chalet mit zwölf Betten, Kaminholz und einer Zufahrt, die im Winter geräumt werden muss. Eine Prozentzahl ohne Leistungsbeschreibung sagt deshalb wenig.

Das heißt nicht, dass Sie im Unklaren bleiben müssen. Ein belastbares Angebot nennt vor der Unterschrift: Prozentsatz, Bemessungsgrundlage, Mindesthonorar, Einrichtungspauschale, Laufzeit und die Liste dessen, was enthalten ist. Wenn eines davon fehlt, fragen Sie nach, bevor Sie vergleichen.

Fünf Fragen, die Angebote vergleichbar machen

• Auf welchen Betrag genau wird der Prozentsatz gerechnet?
• Mindesthonorar und Erfolgsanteil zusammen oder nur der höhere Betrag?
• Welche Leistungen sind enthalten, welche kosten extra?
• Wer bezahlt Reinigung, Wäsche und Verbrauchsmaterial, und wer schießt es vor?
• Wie lange ist die Laufzeit, und was passiert mit bestätigten Buchungen am Ende?

Rechnen Sie jedes Angebot mit denselben Zahlen durch: einem realistischen starken Monat und einem realistischen schwachen. Erst dann stehen zwei Prozentsätze nebeneinander und meinen dasselbe.

Ob sich die Abgabe für Sie überhaupt lohnt, ist eine andere Frage als die nach dem Preis. Dazu haben wir den Vergleich zwischen Eigenverwaltung und Verwaltung aufgeschrieben, mit einem Rechenweg für Ihr eigenes Objekt. Welche Leistungen in welcher Stufe enthalten sind, zeigt unsere Seite zu Co-Hosting.