Ferienwohnung vermieten: was vorher zu klären

Fotos machen, Inserat anlegen, Buchungen entgegennehmen, so stellen sich viele den Einstieg vor. Der teure Teil liegt davor und besteht aus sieben Fragen. Die Fragen selbst kosten nichts. Je nach Antwort können Beratung oder behördliche Verfahren Kosten verursachen, ein Bruchteil dessen, was die nachträgliche Korrektur kostet.

1. Darf in dieser Immobilie kurzzeitvermietet werden?

Die Frage klingt banal und ist der häufigste Stolperstein. Sie zerfällt je nach Eigentumsform in zwei Varianten.

Bei einer Eigentumswohnung entscheidet zuerst die Teilungserklärung. Dort steht, wozu Ihre Einheit bestimmt ist und ob die Nutzung beschränkt wurde. Das Dokument liegt beim Verwalter oder beim Grundbuchamt. Lassen Sie den konkreten Wortlaut prüfen, bevor Sie investieren, nicht die Zusammenfassung, den Wortlaut.

Bei einer Mietwohnung brauchen Sie die Erlaubnis des Eigentümers (§ 540 BGB). Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz dafür nicht vor. Lassen Sie sich die Erlaubnis trotzdem schriftlich geben. Eine mündliche Zusage hilft Ihnen in dem Moment nicht, in dem es darauf ankommt.

Wer das beantwortet: Ihre Hausverwaltung oder das Grundbuchamt für die Teilungserklärung, Ihr Vermieter bei einer Mietwohnung. Bei strittigem Wortlaut ein Anwalt mit Schwerpunkt Wohnungseigentumsrecht.

2. Hat Ihre Gemeinde Vorgaben zur Zweckentfremdung?

Manche Gemeinden regeln, unter welchen Bedingungen Wohnraum an Feriengäste vermietet werden darf. Ob Ihre Gemeinde dazugehört und was dann gilt, ist örtlich sehr unterschiedlich, auch zwischen Nachbargemeinden.

Das ist der Punkt, an dem Internetforen am meisten schaden. Eine Antwort, die für eine Großstadt stimmt, sagt über eine Gemeinde im Landkreis nichts aus. Ein Anruf bei der Gemeinde dauert fünf Minuten und ist die einzige verlässliche Auskunft.

Wer das beantwortet: Ihre Stadt- oder Gemeindeverwaltung, meist das Ordnungs- oder Bauamt. Fragen Sie konkret nach einer Satzung zur Zweckentfremdung von Wohnraum und nach Genehmigungspflichten für kurzzeitige Vermietung.

3. Ist die vorgesehene Nutzung baurechtlich gedeckt?

Wohnen und gewerbliche Beherbergung sind baurechtlich nicht dasselbe. Das betrifft auch eine einzelne Wohnung: Zu klären ist, ob die genehmigte Nutzung die Vermietung an wechselnde Feriengäste überhaupt umfasst. Gerichte haben das in Einzelfällen verneint, auch bei nur einer Einheit. Bei mehreren Einheiten, einem ganzen Haus oder einer hotelähnlichen Nutzung wiegt die Frage noch schwerer, und sie wird selten gestellt, bevor gebaut oder gekauft wurde.

Wer das beantwortet: das Bauamt Ihrer Gemeinde oder des Landkreises.

4. Deckt Ihre Versicherung das ab?

Ein Punkt, der häufig übersehen wird und im Schadensfall erhebliche Summen kosten kann. Private Hausrat- und Haftpflichtversicherungen sind auf private Nutzung zugeschnitten. Ob eine Vermietung an wechselnde Gäste eingeschlossen ist, steht in Ihrem Vertrag und nirgendwo sonst.

Vier Fragen für das Gespräch mit Ihrem Versicherer:

• Ist die Vermietung an wechselnde Gäste mitversichert?
• Wer haftet, wenn ein Gast etwas in der Wohnung beschädigt?
• Wer haftet, wenn ein Gast sich in der Wohnung verletzt?
• Greift die Gebäudeversicherung auch bei dieser Nutzung?

Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben. Die Garantien der Buchungsplattformen sind kein Ersatz für eine Versicherung. Sie sind in Umfang und Durchsetzbarkeit begrenzt.

Wer das beantwortet: Ihr Versicherer oder Ihr Makler, am besten per E-Mail, damit Sie die Auskunft schwarz auf weiß haben.

5. Wie wird die Vermietung steuerlich behandelt?

Hier werden die Weichen am Anfang gestellt, und eine nachträgliche Korrektur durch das Finanzamt ist unangenehm. Es hängt unter anderem am Umfang der Vermietung und an den Zusatzleistungen, die Sie anbieten. Beides beeinflusst, wie die Einkünfte eingeordnet werden und ob eine Gewerbeanmeldung nötig ist.

Fragen Sie Ihren Steuerberater konkret nach der Einordnung Ihrer Einkünfte, einer möglichen Gewerbepflicht, der Umsatzsteuer samt Kleinunternehmerregelung und danach, was Sie von Anfang an aufzeichnen sollten.

Ein Gespräch vor der ersten Buchung kostet weniger als die Korrektur danach.

Wer das beantwortet: Ihr Steuerberater. Diese Frage gehört nicht ins Internet, auch nicht in diesen Beitrag.

6. Welche Meldepflichten bestehen?

Mehrere kommen zusammen, und sie beruhen auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen. Das ist der Punkt, an dem die meisten Zusammenfassungen ungenau werden:

• Gästemeldung. Zum 1. Januar 2025 ist der besondere Meldeschein für Gäste mit deutscher Staatsangehörigkeit entfallen. Für ausländische Gäste besteht die Pflicht samt Aufbewahrungsfrist fort. Grundlage ist das Bundesmeldegesetz, nicht eine Satzung Ihrer Gemeinde.
• Gästebeitrag oder Kurtaxe. Das ist der Teil, der tatsächlich örtlich geregelt ist. Ob er erhoben wird und wie er abzuführen ist, bestimmt die Gemeinde.
• Beherbergungsstatistik. Meldepflichtig sind Betriebe, die mindestens zehn Gäste gleichzeitig beherbergen können. Grundlage ist das Beherbergungsstatistikgesetz des Bundes.
• Registrierung der Unterkunft. Manche Städte verlangen eine Registrierungsnummer, die im Inserat anzugeben ist. Eine bundesweit einheitliche Pflicht dieser Art gibt es nicht. Prüfen Sie, was an Ihrem Standort gilt.

Wer das beantwortet: Ihre Gemeinde für Gästebeitrag und eine etwaige Registrierungspflicht, das Statistische Landesamt für die Beherbergungsstatistik. Für die Gästemeldung gilt Bundesrecht; im Zweifel fragen Sie bei der Meldebehörde nach.

7. Ist die Nachbarschaft mitgedacht?

Keine Vorschrift, sondern Erfahrung: Beschwerden aus der Nachbarschaft sind der häufigste Auslöser dafür, dass eine Gemeinde oder eine Eigentümergemeinschaft genauer hinsieht. Wer Ruhezeiten im Inserat nennt, eine klare Hausordnung mitgibt und keine Gruppenbuchungen für Feiern annimmt, verhindert mehr Ärger als jede spätere Rechtfertigung.

Wer das beantwortet: Sie selbst, am besten bevor der erste Gast anreist.

Die Checkliste in Kurzform

• Teilungserklärung oder Mietvertrag im Wortlaut geprüft
• Bei der Gemeinde nach Vorgaben zur Zweckentfremdung gefragt
• Baurechtliche Nutzung geklärt, wenn mehrere Einheiten betroffen sind
• Versicherungsschutz schriftlich bestätigt
• Steuerliche Einordnung mit dem Steuerberater besprochen
• Gästemeldung, Gästebeitrag und Statistikpflicht abgefragt
• Hausordnung und Regeln für Gäste festgelegt

Erst danach lohnt sich die Frage nach Fotos, Inserat und Preisen. Wer die Reihenfolge umdreht, investiert unter Umständen in eine Nutzung, die so gar nicht möglich ist.