Vermieterpflichten in Bayern 2026

Wer in Bayern eine Ferienwohnung vermietet, hat es nicht mit einem Regelwerk zu tun, sondern mit vieren: Landesrecht, Gemeindesatzung, Melderecht und Steuerrecht. Sie greifen an unterschiedlichen Stellen und werden von unterschiedlichen Stellen durchgesetzt. Das ist der Grund, warum pauschale Antworten aus Internetforen hier besonders wenig taugen.

Dieser Beitrag ordnet die vier Bereiche und sagt bei jedem, wer verbindlich Auskunft gibt. Er legt keine Vorschriften aus und sagt nicht, was in Ihrem Fall gilt.

1. Registrierungspflicht: neu seit April 2026

Das bayerische Zweckentfremdungsgesetz wurde reformiert, die Änderung ist zum 1. April 2026 in Kraft getreten. Der neue Art. 2a ZwEWG erlaubt Gemeinden mit knappem Wohnraum, ein digitales Registrierungsverfahren für Kurzzeitvermietungen einzuführen.

Wichtig sind drei Punkte, die regelmäßig durcheinandergehen:

• Es gilt nicht überall. Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob sie ein Registrierungsverfahren einführt. Es handelt sich um eine Möglichkeit, nicht um eine landesweite Pflicht. Ihre erste Frage lautet deshalb: Hat meine Gemeinde das eingeführt?
• Die Nummer ist kostenlos und objektbezogen. Gastgeber geben Name und Adresse der Wohnung an, die Gemeinde vergibt automatisch eine Registrierungsnummer. Die Nummer gilt für die jeweilige Unterkunft und ist im Inserat auf der Online-Plattform anzugeben.
• Die Nummer ist keine Genehmigung. Sie ist die Voraussetzung dafür, die Unterkunft online anbieten zu dürfen. Ob die Vermietung zweckentfremdungsrechtlich erlaubt ist, wird damit nicht entschieden. Das sind zwei getrennte Verfahren, und die Stadt München weist in ihrem Informationsblatt ausdrücklich darauf hin.

Verstöße gegen die Registrierungspflicht können mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Beherbergungsbetriebe wie Hotels, Gasthöfe, Pensionen und Hostels sind von der Registrierung ausgenommen.

Wer das beantwortet: Ihre Gemeinde oder Stadt. In größeren Städten das Wohnungsamt oder das Amt für Stadtentwicklung.

2. Zweckentfremdung: die ältere und schärfere Frage

Davon unabhängig gilt weiter das Zweckentfremdungsrecht. Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können per Satzung festlegen, dass Wohnraum nicht ohne Genehmigung für andere Zwecke genutzt werden darf. Eine dauerhafte Ferienwohnung ist genau so eine andere Nutzung.

Ob Ihre Gemeinde eine solche Satzung hat, was darin steht und welche Schwellen gelten, ist örtlich sehr unterschiedlich, auch zwischen Nachbargemeinden. Einige Städte haben ihre Satzungen zuletzt verschärft und Bestandsschutzregelungen gestrichen. Die Bußgeldrahmen im Zweckentfremdungsrecht liegen deutlich über denen der Registrierungspflicht.

Das ist der Punkt, an dem nachträgliche Korrekturen teuer werden. Klären Sie ihn, bevor Sie in Einrichtung und Fotos investieren, nicht danach.

Wer das beantwortet: Ihre Gemeinde. Bei Streit oder unklarer Auslegung ein Anwalt mit Schwerpunkt Verwaltungsrecht.

3. Kurbeitrag und Meldeschein

Beim Meldeschein hat sich zum 1. Januar 2025 etwas geändert, das viele Vermieter noch nicht umgestellt haben: Die Pflicht zum Beherbergungsmeldeschein gilt im Grundsatz nur noch für ausländische Gäste. Für deutsche Gäste ist sie entfallen.

Die Einschränkung steckt im Wort „im Grundsatz“. In Kur- und Heilbädern und überall dort, wo ein Kurbeitrag erhoben wird, bleiben Aufzeichnungspflichten bestehen. Die bayerische Kurtaxverordnung verpflichtet jede kurbeitragspflichtige Person, dem Vermieter unverzüglich nach Ankunft die für die Festsetzung nötigen Angaben zu machen. Der Abreisetag ist zu vermerken, soweit das für den Kurbeitrag erforderlich ist.

Ob überhaupt ein Kurbeitrag anfällt und in welcher Höhe, bestimmt die Satzung Ihrer Gemeinde. Der Betrag ist ein durchlaufender Posten: Sie ziehen ihn vom Gast ein und führen ihn ab. Er ist keine Einnahme.

Unberührt bleibt außerdem die allgemeine Meldepflicht nach dem Bundesmeldegesetz für Gäste, die länger als sechs Monate bleiben.

Wer das beantwortet: Ihre Gemeinde oder der Tourismusverband vor Ort.

4. Steuern

Hier geht es um mehrere Fragen gleichzeitig: Einordnung der Einkünfte, mögliche Gewerbepflicht, Umsatzsteuer samt Kleinunternehmerregelung und die Frage, was Sie von Anfang an aufzeichnen sollten. Der Umfang der Vermietung und die Zusatzleistungen, die Sie anbieten, beeinflussen beides.

Ein Punkt, der regelmäßig überrascht: Buchungsplattformen melden seit 2023 nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz Vermieterdaten an das Bundeszentralamt für Steuern, sobald pro Plattform und Jahr eine Schwelle von 30 Vermietungen oder 2.000 Euro Umsatz erreicht ist. Wer davon ausgeht, dass die Einnahmen unbemerkt bleiben, geht von einer Rechtslage aus, die es seit Jahren nicht mehr gibt.

Eine eigene Zweitwohnsitzanmeldung wird in der Regel nur dann zum Thema, wenn Sie die Wohnung auch selbst nutzen. Bei reiner Vermietung stellt sich die Frage so nicht.

Wer das beantwortet: Ihr Steuerberater, und zwar vor der ersten Buchung. Diese Frage gehört nicht ins Internet und auch nicht in diesen Beitrag.

Die Reihenfolge

• Zweckentfremdung klären, bevor Sie investieren.
• Prüfen, ob Ihre Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingeführt hat, und die Nummer beantragen, bevor das Inserat online geht.
• Kurbeitragssatzung und Abrechnungsweg mit der Gemeinde besprechen.
• Steuerliche Einordnung mit dem Steuerberater klären und die Aufzeichnungen von der ersten Buchung an führen.

Wenn Sie noch vor dem Start stehen, hilft daneben die Übersicht über die sieben Fragen vor der ersten Buchung: Teilungserklärung, Mietvertrag und Versicherung gehören genauso dazu.